Als beëdigd vastgoedexpert treden wij op als raadsman bij de verscheidene takken van de vastgoedexpertise. Onze dienstverlening wordt ingeschakeld bij aankoop of verkoop, huurovereenkomsten, schadedossiers inzake huurgeschillen of huurschade, schade ten gevolge van constructieve werken,…

Hieronder vindt u een opsomming van de belangrijkste diensten.

 

Voorafgaande schatting bij nalatenschap

Wij worden door het Ministerie van Financiën en door de erfgenamen (en/of notaris) aangesteld om de waardebepaling, schatting of expertise te doen van de goederen die deel uitmaken van de nalatenschap. Het deskundig verslag wordt gebruikt voor het bepalen van de successierechten. Waarom bij nalatenschappen? Het wetboek van successierechten voorziet dat in geval van tekortschatting bij de aangifte van een nalatenschap de bevoegde ambtenaar kan overgaan tot herschatting van de goederen in kwestie. De wet schrijft immers voor dat men successierechten (=belastingen) dient te betalen op de verkoopwaarde van de onroerende goederen die in de nalatenschap vallen.

In geval van herschatting en hogere waardebepaling door de administratie dienen niet alleen bijkomende successierechten maar tevens boetes en intresten betaald te worden. Om dit risico te vermijden kunnen de erfgenamen de administratie verzoeken om de goederen, die in de nalatenschap betrokken zijn, voorafgaandelijk aan de successie-aangifte te laten schatten.

Bij een voorafgaandelijke schatting kunnen de betrokken erfgenamen en de administratie in onderling overleg een beëdigde en onafhankelijke schatter van onroerende goederen als deskundige aanstellen. De erfgenamen dienen in hun verzoekschrift daartoe zelf een beëdigd schatter voor te stellen. Indien omtrent de schatter geen akkoord bereikt kan worden zal de Vrederechter de deskundige aanstellen. De deskundige moet een gemotiveerd en onder eed opgesteld verslag maken en de hierin bepaalde waarde(n) is bindend voor beide partijen.

Schatting bij aankoop en verkoop

Wij voeren expertise uit van woningen, appartementen, bouwgronden, industriegronden, landbouwgronden, bedrijfsgebouwen, industriële complexen,… Zowel waardebepalingen bij aankoop en verkoop van woning, appartement of huis. Bij een schatting, waardebepaling wordt de venale waarde of verkoopswaarde van een onroerend goed bepaald. Wij bezoeken de woning, bekijken de huidige toestand, nemen foto’s, winnen informatie in bij de technische dienst van de gemeente,… Na analyse van alle gekende elementen wordt een schattingsverslag opgemaakt met vermelding van de waarde van het onroerend goed. In sommige gevallen wordt de constructiewaarde of de nieuwbouwwaarde geschat. De aankoop van een eigendom is voor de meeste mensen de zwaarste investering in hun leven, dus is het evident dat dit niet mag gebeuren zonder de beste voorbereidingen.

Bij de verkoop van een eigendom is een onafhankelijke en neutrale schatting belangrijk aangezien je daardoor zekerheid krijgt van de normale marktwaarde van de eigendom.

Na de waardebepaling ontvangt u een uitgebreid rapport met onder meer uit een marktonderzoek van recent vergelijkbare verkochte onroerende goederen in de onmiddellijke nabijheid van het goed ter expertise. Hierbij wordt samengewerkt met de Kamer van Notarissen en de diensten van de Registratie. Vaak gaat een waardebepaling samen met een stedenbouwkundig onderzoek.

De mogelijke bestemmingswijziging die een pand kan ondergaan wordt onderzocht om zo de mogelijkheden van een gebouw te kennen en een realistische waarde te bekomen.

Verdelingen

Ervaring leert ons dat bij de verdeling van onroerende goederen tussen de deelgenoten er nog al eens onenigheid ontstaat. Hij/zij die verkrijgen, vinden het dikwijls te weinig en de hij/zij die moet betalen te veel. Een voorafgaandelijke onpartijdige waardering biedt uitkomst om een verdeling in der minne door te voeren.

Het Burgerlijk Wetboek voorziet dat niemand verplicht is in onverdeeldheid te blijven. Indien partijen hieromtrent geen onderling akkoord kunnen bekomen, dient vaak de rechtbank te oordelen, met alle gevolgen voor de onderlinge verstandhouding vandien. In dergelijke gevallen zal de rechtbank meestal haar oordeel baseren op het advies van een door haar aangestelde deskundige. Gerechtelijke procedures brengen niet alleen veel kosten mee, maar kunnen ook lang aanslepen. Een onafhankelijke, deskundige en gemotiveerde waardebepaling in der minne kan veel leed en spanningen vermijden.De procedure bij een verdeling in der minne verloopt in principe op dezelfde wijze dan de procedure voor de rechtbank, maar met veel minder kosten en veel sneller.

Onteigeningen

GEO² treedt vaak op als taxateur bij een waardebepaling van een onroerend goed in het kader van een onteigening door de overheid. Onroerende goederen van allerlei aard kunnen onderwerp uitmaken van dergelijk schattingsdossier.

Inbreng in vennootschappen

Bij inbreng van een onroerend goed in een vennootschap is een juiste en fiscaal aanvaardbare waardering noodzakelijk. Een juiste waardebepaling is o.a. de aanzet om de exacte vermogenstoestand van de vennootschap weer te geven en afschrijvingen van gebouwen naar de fiscus toe te verantwoorden. Een up-to-date schatting van de onroerende goederen in vennootschappen kan aangewezen zijn om o.a. een realistische balans te bekomen, afschrijvingen te actualiseren, …

Plaatsbeschrijving bij aanvang of einde der werken

De plaatsbeschrijving bij aanvang werken wordt gebruikt om gelijkaardige redenen als aanvang huur, namelijk het vaststellen of er schade is aan een eigendom voor de werken aanvangen. Op die manier kan de eigenaar niet ten onrechte beweren dat er schade zou zijn ontstaan ten gevolge van nabije werken, en kan de eventuele schade begroot worden. Zo moet de bouwheer of aannemer bijvoorbeeld bewijzen dat een barst in de gevel van het aanpalend pand niet het gevolg is van zijn werken. Uiteraard kan dit bewijs enkel geleverd worden wanneer hij eerder een plaatsbeschrijving liet opmaken. Nadien of tussentijds worden er staten van vergelijk opgesteld om eventuele evolutie of schade in te schatten.

Plaatsbeschrijvingen bij aanvang of einde huur

Het Burgelijk Wetboek bepaalt dat de huurder aansprakelijk is voor de schade die hij toebrengt aan het eigendom dat hij huurt. Groot probleem is echter om als verhuurder te bewijzen dat de huurder het huurpand heeft verwaarloosd, beschadigd of afgebroken. Zonder plaatsbeschrijving bij aanvang van het huurceel heeft de verhuurder een zeer kleine kans om schadeloosstelling te krijgen van zijn uittredende huurder. In de wetgeving ligt de bewijslast van de schade immers bij de verhuurder. Met andere woorden, de verhuurder moet bewijzen dat de huurder schade veroorzaakte.

Zonder deskundige plaatsbeschrijving is dit onbegonnen werk. De wetgeving en rechtspraak bepaalt tevens dat de beschrijving volledig, correct en omstandig is… standaardzinnen als “de huurder erkent dat het gehuurde goed in goede staat is en dat er geen schade is….”worden niet aanvaard.